哎，就在刚刚过去的5月，据广州房地产中介协会数据显示，一个叫云景花园的楼盘，网签宗数环比增长122.22%，成为广州中心区最好卖二手盘TOP10。
图源广州房地产中介协会
我搜了一下，云景花园已经掉出榜外整整2年之久，这是它自2020年4月后，第一次重回同学们的视野。那么，云景花园凭啥呢？实地踩盘回来，我觉得有以下几点原因。
云景花园，位于白云区广州大道北板块，距离3号线北延段京溪南方医院站约300米，3站天河，6站珠江新城。
白云和天河接壤、通勤方便的地方有很多，云景花园强就强在，小区东边紧邻一所9年一贯制的百年强校，培英实验学校。
资料显示，培英实验学校，创建于1879年，距今有144年历史了。2022年之前，培英实验还是民办，最后几年对外公布的中考分数为：
2021年，华社三班46人参考，700分以上29人，班级平均分705.7，另有班级均分也在702分以上。民转公后，学校更名为云英实验学校，按这两年教育局公布的招生地段划分，云景花园成了这个学校唯一对口的学位盘。中介介绍，500-600万的预算，大可以去追天河的一手网红盘，但对很多家长来讲，地段、未来价值，都不如眼前实实在在的好学位来得重要。
这也是云景花园，为什么5月小区网签翻倍的原因（一般小学五一后招生，4月学位房交易活跃，一部分房子网签滞后在5月数据体现）。云景花园，是90年代开建的大社区，30年发育下来，生活配套自然相当成熟。商业方面，云景花园内设云景肉菜市场，楼下随处可见成排底商，日常生活消费不成问题。中型商场的话，周边有圣地百货、新天地广场、嘉裕太阳城，3号线1站可到同和的金铂天地。医院方面，小区旁边就是南方医科大学院本部，还有个南部战区总医院白云院区（原一五七医院）。小孩有学校，老人有医院，上班族有地铁，除了不是天河盘，这里啥都有，没毛病。云景花园于1992-2008年分批开发，共6个组团。云景苑、老云桂苑、新云桂苑和云桦苑，均价在5万/平左右。其中，云景苑除了“宝福锦丽“字号楼栋，其余都是楼梯房；同为楼梯房的还有，新云桂苑的18-20栋，老云桂苑的7/8/14栋。楼梯房，价格在3.8-4万/平，和电梯房价差1万/平起步。而云枫苑和云景名都呢，楼龄比较新，均为2002年往后的电梯房，密度低，户型不至于过时，单价在5.8-6万/平。如果要算整个云景社区的话，其实旁边还有个2010年建成的天河御品，这个盘比较特殊，拿的是云景的地，万科接手操盘，楼龄新，但对口的是次一些的京溪小学，因此二手均价还比云景花园老组团低，4.8万/平。云景花园约5000户，目前贝壳有109套房源挂牌，挂牌率2%，连供应量最多的云桦苑组团，房客比都呈现“客多房少”的状态。
图源贝壳
由此可见，业主长情惜售，仔细一盘，房价果然一路飘红。
那么，怎么买呢？
云景花园，户型多样，1-4房都有，主流3房，面积段包含72-126平，适合大多数刚需/刚性置换买家。
我实地看了几套中介口中“有代表性的户型“，给同学们个参考。
①3房：云景名都一期5栋，高楼层/23层，2梯4户，南向，94.54平，实用率81.92%，总价580万，单价6.1万/平。
这一套南向厅出阳台，采光好，但视野景观一般，直对京溪路和城中村。
阳台景观
虽然是3房，但书房才5.1平，很难改成其他实用的功能房。
书房
据中介说，这套业主挂牌有点高，一般5.7-5.8万/平就可以成交。
②3房：云景名都二期8栋，中楼层/18层，2梯6户，西北向望白云山，88.34平，实用率82.98%，总价530万，单价5.9万/平。
这一套的格局比刚看的那套好多了，3个房间大小均衡。
位置也好，安静不临街，阳台还可以看到一咩咩白云山。
阳台景观
除了西晒，没毛病。
这套房挂牌也虚高，中介透露，5.6万/平可入。
③3房：新云桂苑23栋，高楼层/11层，1梯6户，西北向，99平，总价502万，单价5万/平。
这套动线紊乱，上厕所要经过厨房，味道互蹿，厨房和卧室又挨在一起……
户型还不是这套房最大的短板啊，它离六车道的广州大道北很近，客厅主卧两个阳台直对十字路口，路况复杂，车鸣更频繁。
阳台景观
④4房：云桦苑，10楼顶复，1梯10户，东北向，118.74平，总价560万，单价4.7万/平。
这一套，据说是小区性价比最高的4房。
二层露台视野开阔，可望南方医科大学教学楼、操场和远处的白云山。
露台景观
小区4房选择，还有云景名都181平，1000多万；云桦苑105平，518万，单价至少都要4.9万/平。
这一套价格香是香，剩下要考量的，就是你对复式什么态度了👉他打死也不买复式，原因竟然如此“18禁”！
整体看下来，如果想买云景花园的话，要知道：
1、靠京溪路和广州大道北的楼栋，尽量别买，比如云景名都1-6栋，新云桂苑22/23栋，云景苑“得绮紫碧“字头几栋楼梯房。
2、小区价格天花板在：云景名都，密度低，楼龄新，园林管理好，有地下车库，近学校。总之，通杀。3、避开不保值的老旧楼梯房，现在图便宜下任接盘侠只会要求更便宜。4、想买1房纯学位壳，只有老云桂苑有，53平目前挂牌325万，过高，预计280-300万可入。前面同学们也有看到，小区紧邻城中村，附近最大的商场，都要去到同和，像天河城这种规模的就更别想了。满足居民日常可以，但要引客流，拉动区域经济，不大可能。云景花园生在90年代，楼龄老，没地段，没规划，未来几乎0想象空间，一旦学位底板再崩塌，5-6万/平的高价很容易站岗。2、车位紧张。这是老大旧的通病，小区除了云景名都和云枫苑有地下车库，其余车只能扔在路边，月保400块，而且人车不分流，存在安全隐患。发现云英实验学校，入围生源个位数，只比岭南新世界那个培英中学要好一丢丢。此外，云英实验学校今年也收到学位预警，按3公里统筹，云景花园的业主子女，读不了云英，就得去读京溪小学、同和小学，甚至握山小学……而且，在黄埔、番禺新盘遍地名校开花的当下，白云老牌名校的学位房，还能站住多久？如果你近期有买房的打算，不妨锁定今晚8点的直播间，资深地产人为你提供指导，帮助你完成购房计划。如果你有其他疑问，可以添加“楼大嘴”，我们将一对一的为你答疑解惑。另外，还可以拉你到对应的群，比如备注“楼市”，即可免费进群。